當(dāng)前位置：
老房子加裝普寧電梯，是數(shù)以萬計老舊小區(qū)業(yè)主，尤其是高樓層業(yè)主夢寐以求的愿望，更是國家未來5年針對房齡超過20年的老舊小區(qū)實施的“舊改”重點內(nèi)容之一。
但即便是如此一件令絕大多數(shù)人拍手稱快的惠民政策，真正推動實施起來卻異常艱難——資料顯示，全國符合并條件且已經(jīng)參與“舊改”的老舊小區(qū)，因為樓上樓下鄰居意見不合，有近4成加裝電梯一事始終懸而未決。有些地方，加裝電梯事宜甚至已經(jīng)擱置了一年之久。
大家通過新聞應(yīng)該也看到過很多老舊小區(qū)因為加裝電梯一事，而鬧得不可開交。甚至有些樓上樓下有幾十年交情的老鄰居，就因為加裝電梯存在意見分歧，最終斷交了。有些業(yè)主甚至放下狠話：除非我不在這個小區(qū)住，否則你們永遠也別想裝電梯。
舊改工程正如火如荼進行，為何到了第二階段改善類的加裝電梯內(nèi)容，推行起來卻阻力重重呢？我們認為，樓上樓下鄰居意見不合，有兩方面原因：一方面是需求不同，另一方面可以理解為是老房子加裝電梯所導(dǎo)致的利益不均衡：
低樓層（主要是1樓）從始至終持反對意見，主要原因我們歸納總結(jié)認為有三個：其一、加裝電梯對自己有肉眼可見的弊端，既影響采光，又影響通風(fēng)，電梯運行還會帶來額外的噪聲污染；其二、1樓壓根也用不到電梯，加裝電梯的費用雖然自己可以不出，但是后期的電梯維護等費用一定要出；其三、加裝電梯利好高樓層，同時又擔(dān)心加裝電梯后，自己所在樓層進一步“貶值”；
高樓層（主要是6樓）積極推動加裝電梯事宜，根本原因是對加裝電梯有強烈的需求。尤其是很多中老年居民，腿腳不便利，上下樓需要爬很多樓梯，真的成了“懸空老人”。不僅如此，很多居民反映，每到搬家、搬重物、拿快遞、點外賣的時候，還會被要求加價，很多人早就不堪忍受無電梯的生活了。除此以外，高樓層業(yè)主心里也有自己的盤算，老舊小區(qū)加裝電梯后，高樓層劣勢全變?yōu)閮?yōu)勢，對拉升房屋市場價值有顯著作用。據(jù)中介反映，很多老舊小區(qū)加裝電梯后，5、6樓市場價格上漲明顯，漲幅普遍高于15%。
“按樓層分攤費用”方案下：1樓同意，6樓又反對
當(dāng)前階段老舊小區(qū)加裝電梯，推行最多的方案就是“按樓層分攤出資費用”，即根據(jù)不同樓層的需求合理設(shè)置出資比例。為了讓1樓同意，該方案通常在設(shè)置時沒有讓1樓出資。我們以上海某小區(qū)設(shè)計的方案為例：1樓4戶0出資；2樓2戶出資1.2%；3樓2戶出資8.4%；4樓4戶出資26%；5樓4戶出資34.8%；6樓2戶出資29.6%。如果一部電梯總費用50萬，折合下來6樓每戶需出資7.4萬元，5樓每戶需出資4.5萬元。
這個方案公布，1樓因為不需要出資，而且為了方便樓上鄰居，1樓基本同意了，但是6樓居民卻又反對了，理由是出資費用太高，超出了自己的承受范圍，光電梯安裝就要七八萬，還不算后期的運營維護費用，如果全部算下來可能需要花至少十余萬。這對于經(jīng)濟條件好的家庭可以接受，但是對于很多老年人來說，卻是一筆巨額支出。尤其是那些常年臥床，又有慢性病需要常年吃藥的老人，根本是有心無力。
前面我們說過，2020年之前，很多地區(qū)因為樓上樓下鄰居意見不合，加裝電梯一事一直擱置，這屬于沒有辦法的辦法。但從2021年起，這種不可調(diào)和的矛盾終于有了解決辦法——從各個省市的實踐可以看出，從今年起，兩個方案可“強制”老房子加裝電梯，樓上樓下不用吵了：
第一個方案：廢除“一票否決”，同時用實際案例打消低樓層對“貶值”的顧慮
在以往的舊改法規(guī)中，明確老舊小區(qū)加裝電梯需要所有居民達成一致意見，才可以開工。這就賦予了每個居民“一票否決”權(quán)，即有一個居民不同意，就無法加裝電梯。正是因為有這種政策存在，所以很多1樓住戶才會反對到底。
但從2020年下半年開始，很多城市都在陸續(xù)探索“廢除一票否決權(quán)”：即將原有的“100%同意，調(diào)整為2/3業(yè)主同意即可”。濟南：將原先的“100%同意”，調(diào)整為“100%告知”及“2/3業(yè)主共識”；江蘇：一半業(yè)主同意就能實施；珠海：2020年2月份發(fā)布《既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》，也取消了“一票否決”權(quán)，明確對于經(jīng)本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意的情況，即可依法加裝電梯。
上文我們提到了，低樓層尤其是1樓不同意加裝電梯，最大的顧慮是擔(dān)心房子貶值。所以若想說服低樓層加裝電梯，要拿出真實數(shù)據(jù)證明，加裝電梯對低樓層并無貶值影響。
實地走訪發(fā)現(xiàn)，1樓房價非但沒有受加裝電梯而貶值，相反絕大多數(shù)房子市場價“穩(wěn)中有漲”：對已加裝電梯的20個老舊小區(qū)1樓市場價調(diào)查發(fā)現(xiàn)：8家上漲、5家變化不大、2家沒有降低。
老舊小區(qū)加裝電梯后，即便是1樓市場價也能保持“穩(wěn)中有漲”，歸根結(jié)底是老城區(qū)的基礎(chǔ)好，不僅有區(qū)位優(yōu)勢，而且配套設(shè)施比較完善，尤其是商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源拔尖。
未來在推行加裝電梯方案時，可把這些數(shù)據(jù)羅列出來，真正做到用事實說話，徹底打消1樓擔(dān)心加裝電梯后房屋貶值的顧慮。如此，在廢除“一票否決”的基礎(chǔ)上，并用實際案例打消低樓層對“貶值”的顧慮，可以做到“強制”給老房子加裝電梯。
第二個方案：使用“共享電梯”方案
共享電梯，就是從現(xiàn)有的共享單車、共享充電寶、共享雨傘等模式引申而來。簡單來說就是，老舊小區(qū)電梯安裝由第三方出資安裝，然后實行居民“刷卡付費乘坐”，小區(qū)業(yè)主乘坐電梯就像刷卡乘坐公交車、地鐵一樣，免費裝、刷卡坐。同時，電梯轎廂的廣告運營權(quán)歸第三方電梯企業(yè)所有。
據(jù)媒體報道，河北省某小區(qū)于去年10月份已經(jīng)開始采用這種模式。從該模式實施這半年多以來的情況看，這不失為一個雙贏的好方案：免費安裝，幫助居民節(jié)省了數(shù)萬元費用，樓上樓下鄰居不用再為出資而爭吵了，尤其是5、6樓業(yè)主，輕松省下幾萬元。即便是電梯的日常維保，一年全下來費用也不過4000元左右，分攤到每一戶頭上，也不過百余元，完全可以接受；第三方電梯企業(yè)也并不吃虧，收益有兩個部分，一是居民刷卡乘坐電梯的費用，二是電梯轎廂廣告費用。
有人會說，這種方案確實解決了出資問題，但是低樓層1、2樓所受的采光、通風(fēng)、噪音影響，又該怎么算，他們難道就這么糊里糊涂同意了。我們并沒有忽略這一點，從各地實施“共享電梯”方案來看，其實很多地方都對該方案進行了升級：比如北京通州某小區(qū)為了補償1樓住戶，物業(yè)出面和5、6協(xié)商，拿出1萬元補償1、2樓，5、6樓業(yè)主也同意了；再比如上海閔行某小區(qū)，電梯公司為小區(qū)設(shè)計了全玻璃電梯，最大程度降低了遮光的影響；再比如南京某小區(qū)，采用了全新的“積木式”加裝電梯工藝，最短可以在8天內(nèi)完成電梯加裝。
今年起，兩個方案可“強制”老房子加裝電梯，我們認為這并不是“不近人情”的操作，相反這是在盡最大努力調(diào)和鄰里之間的矛盾。當(dāng)然，這其中還需要加強溝通、互相協(xié)商。尤其需要社區(qū)、街道等相關(guān)各方做好“潤滑劑”作用，更需要樓上樓下的住戶們彼此多理解。
